上个月福州四区网签套数最多的新盘，来自刚领证的特艺城天娇，克而瑞的数据：网签套，可以说从产品定位来说，这个去化也是惊人，来聊聊这个楼盘如何。楼盘规划特艺城天娇：备案名（特艺城大厦），地处：台江区新港街道新港街北侧项目是独栋住宅，共31层，其中1-7层为商业及办公，8层及以上为住宅产品，共套，物业为万科物业。面积包括35平、38平、41平、43平、77平、80平、92平、平、平、平。土拍情况项目地块比较复杂，年由福州特艺城房地产开发，不过投入的仅仅是一期的特艺城，拿来做福州的珠宝交易中心，二期住宅部分一直延期，年正式开工，年住宅部分通过验收，到了今年才正式开盘上市。分析：对于地块而言，也是一幅土地年限有缺陷的项目，福州也出现了几个类似产品，比如目前的建总领筑、滨海橙里、福晟宏府等。不过与该项目最相似的应该是火车站的万科金域时代，同样的由于一些产权问题，导致项目一直延迟。对于房企而言，囤地这么多年，地价基本可以忽略不计，面对目前的售价可以说囤地吃了一波土地红利。户型情况35平米：一房一厅一卫，单身公寓设计，多见于soho产品，由于打击群租房，这种小户型产品对于投资而言有较大吸引力。38平米：1.5房一厅一卫，采光靠左侧的主卧，隔离了厨房出来，依然是定位单身公寓产品，对于投资有较大吸引力。77平米：两房两厅一卫，紧凑布局，南向入户，靠北采光，对比目前市场的同面积户型，可以说优势不大。92平米：三房两厅两卫，双开间朝南，横厅设计，与市面个别产品类似，特殊点在于主卧卫生间在阳台处，南面无阳台。平米：三房两厅两卫，双开间朝南，横厅设计，主要硬伤两个卫生间都是暗卫，平米做三房，大部分面积放在客餐厅，导致三房空间比较一般，同时纵深大面宽小的设计，对比市面的户型产品比较一般。区位情况项目位于台江区二环内，距离在建的滨海快线米，未来出行有一定帮助，西北侧南公园、东南侧光明港，对于日常休闲较大帮助，同时处于市中心内，整体而言区位较好。备案去化项目年3月领证上市，目前已经网签套，已经接近清盘。备案均价32元/平方米（毛坯），公摊22%。对于项目而言，从上市到去化，基本没有做什么特别的营销，已经做到极速的高去化，可以说产品的投资属性和区位起到了很大的作用。产品对比项目定位类公寓住宅，三梯十户，福州也有类似的产品，比较容易想到的比如目前一直宣传大降价的恒大天璟、还有位于郭厝里4，5号线交汇站的中联御景湾。这些项目都有很大的特点，一层多户，产品以小户型做主打，同时都是低楼层配建商业办公，没有社区概念，经常以独栋出现，不过产权定位却是住宅。从目前市面的价格定位看，中联御景湾也是以低于周边均价去化，恒大天璟价格波动较大，早期3W多的单价，近期出现了2W多的优惠价。对比项目周边的新盘，瀛洲府备案价3.38W，万科金域国际精装3.5W。从价格对比看，楼盘3.25W配合类soho的定位，定价偏高。楼盘总结项目位于二环内，优势在于现房销售、区位优势大，同时不少小户型产品，对于投资有较大吸引力。劣势在于土地年限短、独栋住宅无社区概念、办公与住宅混合不利于管理、一层多户居住一般。虽然从项目的定位看不算特别，不过开盘短短时间已经接近清盘，可以说市中心供应确实有较大缺口。题外话对比这些独栋产品，其实之前分析过四区二手房的低价项目，其中晋安区的铂晶时代和鼓楼区的先施大厦都是同类型产品，虽然楼盘地段都不错，不过随着房龄增加，这种类soho的缺陷也越发明显，不知道对于这种项目，大家觉得是否值得投资？
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