继续台江的话题，盘点看看这个二哥的发展如何，是否还有鄙视链的底气存在。
台江划分对于台江而言，区域也不大，按常规的开发划分如下：
一东一西，两大CBD，正中间即中亭街-茶亭，两旁围绕着万宝+排尾。
按板块区位，距离市中心的位置来看，茶亭很明显是核心区。
不过在回顾这些区域的发展，会发现这么多年里面，都差强人意。
茶亭、中亭街、元洪城，这些都算是当年比较有代表的区域，如今发展如何？
茶亭，坐落在福州核心位置，改造后，不管是文化、还是古味，全部都无。
中亭街+元洪城，顺便还搭配个上下杭，在其他区域的商业比拼里面，忽略不计。
万宝苏商圈，当初的头部，如今苏宁暴雷、宝龙低迷，万象九宜城也略显老旧。
两大CBD，金融街CBD，开发10年，搭配万达广场，分成一二期，主打银行总部，毗邻江滨，看上去预期满满。
最终的结局，台江万达在福州商圈排行榜里面，基本无人提及，金融街CBD，一度成为不少博彩等小型公司的集中地。
这里的空置率，甚至领跑福州。
闽北CBD，看上去福州城建的代表，不过这里以房企的大楼做代表，随着世茂大楼的折戟，这里看上去更像空中阁楼。
这里除了世茂外、富力、融侨、福晟等，都有大楼在此，回顾这个CBD，除了天际线让人有记忆外，并没有发现特别的产业让人振奋。
如果说金融街CBD，空置率第一，那闽北CBD，暴雷率第一。
对于台江，除了这些公建配套发展外，这里的楼市方面，还有一个特色，就是超高层住宅。
世茂茶亭俪园、臻园：49-56层
世茂外滩：50层
亿力江滨：41-45层
万科金域中央：共45层（实际楼层：58层，63层），高层违规无证
王府城：45层，典型的“烂尾楼”
融信双杭城龙岭：49层
万科广场：41-46层
恒大天璟：44层
上海新苑：40-42层
从大体的盘点可以发现，台江虽然区域不大，但是过去15年，这里的超高层住宅，却领跑福州。
当然从这些超高层住宅发展来看，大部分都没有带出靓丽的天际线。
除此之外，台江区对比鼓楼，最大的硬伤还有一点，就是教育。
这也是鼓台一体化，台江业主最大的期望，试图通过合并后，通过政策带动这个薄弱点。
当然从目前发展来看，头部代表的八中+（台三小、国货小）。
目前不止没有前进，还被金山等后起之秀超越，如今在晋安区大搞教育集团后，是否还会被继续赶超，依然难说。
伪学区房？接着板块的教育话题，聊聊板块头部“学区房”，划片台三小的群升国际。
以贝壳的二手成交数据为例，整理几个区的同面积产品的对比，从年到年，通过成交价格分析，可以很清晰的发现，这个台江区的学区房，跌了不少。
A区：43平米，年4.8W，年3.8W，跌了1W
G区：35平，年5.7W，年4.3W，跌了1.4W
I区：68平，年4.1W，年3.5W，跌了6K
J区：74平，年4.5W，年4W，跌了5K
从这个划片的对口八中，升学率变化来看：
年到年，福州统计升学率的数据，很明显，每年都在下降，从年的24%，下降到年15%。
当然、，由于没有官方数据，保留了一丝悬念。
从群升国际的二手表现来看，这个项目，除了受到划片的升学率下降影响外，自身在-年的炒作就不少，通过小户型、学区噱头的包装，把房价直接炒到4-6W。
最终在学区热度退去，加上自身升学率的下降，房价全面下滑，可谓戴维斯双击。
伪豪宅？对于台江，除了学区房的暴跌外，还有一个案例就是江滨豪宅。
福州整个北江滨大部分都是台江的，不过最终楼市的江滨豪宅代表，却是南江滨的融侨外滩，这是一个有意思的话题。
在讨论台江的江滨豪宅时，很容易想到当初同样取名外滩的世茂外滩。
如今的二手成交，世茂外滩均价3.5-4.3W，融侨外滩AB区5-6W。
当然对于世茂外滩，在当年肯定称得上豪宅，板块真正的伪豪宅是更外围的香开长龙。
年，中庚以17.75亿拿下宗地-02号（海峡金融商务区B地块），楼面价元/㎡，溢价.7%，刷新福州有史以来住宅用地楼面价纪录。
年，项目开盘，备案均价3.5W，逃避摇号等限制，通过暗开提前落位，中介分销，工抵房等一系列操作，捆绑均价4.7W。
项目通过倒板赠送，加上所谓的江景包装，也打上北江滨豪宅的牌子。
从目前二手成交来看，4.1-4.4W。
按当初的售价，4-5年的持有周期，很明显这个定位豪宅的项目，同样亏本百万以上。
此时也来分析一下原因。
对于项目而言，虽然定位所谓的豪宅江景房，但是从产品面积来说，、、、、等，也就刚改盘的定位。
所谓的江景，无法做到一线，被南侧的国资大厦遮挡，只有部分高层房源才有景观。
除此之外，最严重的问题还是区位。
对于整个金融街板块，虽然位于台江区，不过已经离三环不远。
往东延伸即马尾，还被鼓山隔断，按纵向对比，这里相当于东区的三远、福兴工业区的位置。
自身配建的CBD，如同上面描述，空置率过高，入驻多年的万达，没有太大的起色，可以说整个鳌峰板块，除了城建外，并没有过多亮眼的配套。
此时再去比对这里的项目，定位所谓的江景豪宅，实际不过是非一线、依靠高赠送、三环边的刚改盘。
盘点总结对于台江区的发展，从切入点来说，可以说是百花齐放，每个板块都迎来了机遇。
茶亭的改造、闽北CBD、金融街CBD的建设、排尾的旧改、上下杭的旧改等等。
作为当年承载了不少记忆的台江，在新一轮的城建里面，并没有抓住在原先好的基础上，配合新界面的相呼应的联合发展，看上去每个区域都更像单兵作战。
从最终的成果来看，都没有太出彩的表现。
当然这样的表现，也不仅限台江，比如距离台江不远的五一广场，也是代表之一。
从楼市的发展来看，当初不少区域的溢价同样不低，不少楼盘还被刻意炒作。
即便非远郊区域，但是回过头会发现，依然也没有所谓的保值体现，部分典型案例，跌了也不少。
至于所谓的鄙视链，在如今福州各板块全面开发后，很明显这样的鄙视链，也就残留在部分业主心中。
未来板块的比拼，最终还是发展到配套、人流的比拼。
仅仅依靠所谓的行政区牌子，或者简单的二环三环论、亦或者距离东街口的远近等，只能说还是过于片面。
题外话在聊鄙视链的话题上，也基本发生在鼓台的边缘楼盘身上，除了排尾的巨荣光明里外，群友分享的一个早期的海报。
海报，把三江口、长乐、琅岐、闽侯、三环外等，全部鄙视了一波，如此大口气的项目，位于鼓楼边缘义井，靠近三环的金茂府。
对于这个话题，很明显短时间内都不会结束。
福州目前全部外围新区里面，都没有发展出一个真正价值突出的区域，可以说也是失败的表现。
当一个鼓楼外围，配套缺失的新盘，打出这样的海报，调侃远郊，只能说可悲！
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